一手房买卖纠纷典型案例

开发商与代理商签订房屋包销协议且房屋销售代理事项已经完成，后开发商又以包销协议显失公平为由要求撤销包销协议，是否构成违约?

法律要点

开发商与代理商发生的商品房包销行为是一种合法合理的正常市场合作行为，一经签订，对双方均产生法律效力，双方均应切实遵守履行，事后开发商以代理费过高、包销合同显失公平为由撤销合同的理由不成立。

案情介绍

2017年3月9日，清远市某实房地产开发有限公司(下称开发商)与广州市某居房地产代理有限公司(下称代理公司)签订《某江花园三期2号楼项目包销代理合同》(下称《包销代理合同》)，约定由开发商委托代理公司以独家销售代理商的身份为某江花园三期2号楼项目(下称包销项目)提供营销策划及独家代理等方面服务事宜，合作期限为自项目开盘之日起 95 天;销售代理范围为代理公司以独家代理销售商的身份建立本项目销售体，并进行本项目的全面销售工作;销售底价为 3450 元/平方米，高出部分作为酬金都归属代理公司所有，开发商在收到首期款后10个工作日内把已售房源的溢价款一次性转给代理公司;溢价款=销售合同实际销售价格-销售底价:代理费结算依据:银行按揭付款客户，客户与开发商签订《商品房买卖合同》，客户缴交首期房款:一次性付款客户，客户与开发商签订《商品房买卖合同》并缴交首期房款 30%以上的购房款;开发商逾期支付溢价款，需每月按 0、3%付纳金。为了保证在包销期限内代理公司能完成包销任务，代理公司向开发商支付50万元保证金，若到期未能完成包销任务，该50万元抵作包销底价款;等等。

2017年7月1日发与代理公司签某江花园销售代理服务费结算单》，确认代理公司已完成包销任务，经结算，开发商欠代理公司代理服务费4895052元。

签订上述结算单后，开发商一直拖欠上述代理服务费，经多次协商未果，代理公司遂向法院提起诉讼，要求开发商支付上述代理服务费 4895052元，并要求开发商按年息24%的标准支付滞纳金。

开发商辩称，《包销代理合同》所约定的销售代理费远远超出了市场同类服务标准，合同双方权利义务及经济利益极度不对等、不平衡，该合同实质为显失公平合同，应依法予以撤销或变更。代理公司根据合同可获得的利益，即溢价款达到销售总价的 20%~40%，显然超出了市场上同类服务的报酬标准，其获得的利益与所承担的风险显然是不对等的，开发商认为，其所应付的包销代理费应不超过销售总价的 10%。

争议焦点

1、开发商与代理公司之间签署的《包销代理合同》是否合法有效?

2、《包销代理合同》是否为显失公平的合同?能否撤销或变更?

法院判决

一审法院经审理认为，诚信，是社会主义核心价值观之一，《包销代理合同》未违反法律法规的规定，合法有效。因此，一审法院判决开发商应向代理公司支付销售代理服务费4895052元及相应违约金。

 律师解析

首先，来了解下商品房包销的含义。商品房包销是指开发商与包销人之间构成的一种特殊的承包代理商品房的行为，是包销人以开发商的名义在约定的包销期限内对外承包代理开发商的一定数量的商品房，并按约定支付包销价款，获取代理差价利益的行为，但如果包销期限届满约定出售的房屋，包销人未按约出售出去的，则由包销人承购未售完的商品房。所以，商品房包销不管是对于开发商还是包销人，都是既享有权利又承担义务(风险)，且权利义务对等，这种包销行为是一种合法合理的正常市场合作行为，一经签订，对双方均产生法律效力。

其次，来看《包销代理合同》的效力。本案中，开发商与代理公司签订的《包销代理合同》是双方的真实意思表示，且合同内容未违反我国法律、法规的禁止性规定，有效成立。

最后，《包销代理合同》中关于包销代理费(溢价款)是否违反国家规定或显失公平的问题。如前所述，包销代理不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条也确定了包销合同的法律效力。关于显失公平的问题，为了保证在包销期限内完成包销任务，代理公司向开发商支付了50万元的保证金，若代理期限内未能完成包销任务，该 50 万元用于抵作包销底价款，同时，代理公司还需按包销底价款购买未售出的房子，所以，代理公司在享受包销价差的同时，也承受着房屋价格下跌或未能按期销售而需承购未售房屋的巨大风险，其享有权益的同时也承担风险，这是一种公平的市场行为，并未显失公平。

诚信，是商品交易的基本法则，也是社会主义核心价值观之一、房地产开发商因为房屋价格上涨或代理商通过适当的营销策略和手段使得商品房销售价格高于包销底价而反悔，这有违商业诚信和社会诚信原则，不值得提倡。

关联法条

1、《合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义代理的，包销期满未代理的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。