买受人可否以房屋内发生过非正常死亡事件为由解除合同?

2013年7月张某通过一家房产中介公司的网店，得知刘某的房屋正在对外转让。张某向该中介公司询问了房屋的相关情况，并经过中介公司的工作人员实地察看了房屋，张某对该房屋很满意。 2013年7月24日，出让人刘某与买受人张某签订了二手房买卖合同。 合同签订后，张某支付了购房首付款，之后在房产管理局办理了变更登记，花费过户费等费用共26000元。 买房之后，张某才得知，所涉房屋在出卖之前一直对外出租。2012年11月18日，一承租人因醉酒在该房屋内死亡。 2013年6月，其他共同承租人退房，刘某于当日到房产中介机构挂房出卖。 在得知其购买的住房曾发生非正常死亡事件后，张某遂诉诸法院，要求撤销房屋买卖合同，要求刘某退还已付的购房首付款。 刘某答辩时称，房子一直是通过朋友对外出租，其一直不知道房屋内有人死亡，只在签订合同并办理了房产变更手续后才听说的，故不能成为张某要求撤销合同的理由。 那么，刘某和张某签订的房屋买卖合同是否可以撤销呢？ 第一种观点认为，张某无权主张撤销合同。 第二种观点认为，张某在不知情的情况下购买“凶宅”，可以主张撤销房屋买卖合同，因为刘某事前未告知张某房屋内有人死亡的事实，属于欺诈。 笔者赞同第二种观点 笔者认为，刘某将自有住房卖予张某，张某按照约定支付了购房首付款，应当认定双方形成了房屋买卖合同法律关系。 但双方签订房屋买卖合同应遵循诚实信用原则，不得违反公序良俗原则，交易时对房产相关信息应当予以披露。 本案中，涉案房产曾发生过非正常死亡，虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用，按照一般的民间习俗，发生过非正常死亡的房屋会被认为存在不吉利的因素，而且房屋往往会因此贬值。 因此，该非正常死亡信息对张某是否愿意与刘某进行交易，及以何种条件进行交易均有重大影响。 从庭审中得知，此次房屋买卖在签订合同前刘某并未向张某披露房屋内曾发生过非正常死亡，且双方最终达成的交易价符合市场行情。刘某虽称在签订合同时自己亦不知道房屋内发生过非正常死亡事件，但并未提供证据予以证明。 同时，承租人死亡的时间为2012年11月18日，而刘某与张某签订合同的时间为2013年7月24日，根据日常生活经验法则推断，作为原房屋实际所有人的刘某不可能不知晓该事实；另外，其他共同租房人在2013年6月退房当天，刘某即到中介机构挂房出卖，从其该举动来看，也可以推断刘某在与张某签订房屋买卖合同时亦知晓了房屋内曾发生过非正常死亡的事实。 因此刘某隐瞒重要信息的行为，应认定为构成欺诈。 张某系在受到刘某欺诈的情形做出的交易，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，张某要求撤销双方签订的房屋买卖合同，符合法律规定，应当支持。 合同撤销后，刘某依法应当退还张某支付的购房首付款130000元。 　　（作者单位：江西省武宁县人民法院）