房产拍卖中利益受损，当事人和利害关系人如何维权？

房产拍卖中利益受损，当事人和利害关系人如何维权？ 原创  张春光律师 合同效力实务研究   一、司法拍卖：通过执行异议撤销拍卖 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”   结合《民事诉讼法》第二百二十五条的规定【当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。……】当事人、厉害关系人可以通过提出执行异议的方式撤销拍卖。【参考案例：案例一】     二、非司法拍卖：起诉确认合同无效或向工商行政管理部门举报   《拍卖法》第三十七条规定：“竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通，损害他人利益。”第六十五条规定：“违反本法第三十七条的规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依法承担赔偿责任。由工商行政管理部门对参与恶意串通的竞买人处最高应价百分之十以上百分之三十以下的罚款；对参与恶意串通的拍卖人处最高应价百分之十以上百分之五十以下的罚款。”   1、起诉确认合同无效 根据上述法律规定，相关当事人或厉害关系人可以起诉确认拍卖无效，拍定人和房屋所有权人（拍卖活动中的委托人）签订的合同无效。这也符合《合同法》第52条的规定【有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……】。【参考案例：案例二】   2、向工商行政管理部门举报 根据上述法律规定，相关当事人或利害关系人还可以向工商行政管理部门举报，要求对参与恶意串通的竞买人、拍卖人做出行政处罚。【参考案例：案例三】   综上，对于司法拍卖，可以通过执行异议撤销拍卖；对于非司法拍卖，可以起诉确认合同无效或向工商行政管理部门举报。之所以对于司法拍卖只能通过执行异议撤销，是因为司法拍卖具有公法的性质，拍卖机构是法院的执行机构；而普通的民间拍卖具有私法性质，委托人（如房屋所有权人）和拍定人之间所签订的合同也是一般的买卖合同，只不过就是签订的过程比较特殊。     附案例一：北京新元知识产权代理有限公司与北京市同力制冷设备公司保证合同纠纷案 案情简介：中财诚信担保有限公司（以下简称诚信公司）与北京市同力制冷设备公司（以下简称同力公司）保证合同纠纷一案，北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）于2007年6月20日作出（2007）一中民初字第1750号民事判决,内容为，同力公司于判决生效后十日内偿还诚信公司借款本金500万美元；同力公司在承担保证责任后有权向主债务人汇凯集团有限公司进行追偿。 新元公司与同力公司保证合同纠纷一案，北京一中院于2010年7月9日作出（2010）一中民初字第1522号民事判决，内容为，同力公司于判决生效后十日内偿还新元公司500万美元借款本金的利息及复利（自1998年4月23日起至2009年10月20日止，按照借款合同约定利率计算，利息及复利的总和以新元公司起诉的8465086美元为限）；如未按判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 2007年8月30日，诚信公司向北京一中院申请执行，北京一中院立案执行。执行中，新元公司提出申请，请求变更其为（2007）一中民初字第1750号民事判决的申请执行人，北京一中院经审查认为新元公司的变更申请符合法律规定。 北京一中院在对上述两份生效判决执行中，冻结了同力公司持有的北京长城华人怀思堂（以下简称怀思堂）全部投资及收益，北京中必达资产评估有限责任公司对上述冻结财产进行评估（评估价2005.30万元）后，委托中安太平（北京）国际拍卖有限公司（以下简称中安太平拍卖公司）进行拍卖，2014年4月21日，经第一次公开拍卖，新元公司以2086万元竞买成功。 2014年5月9日，北京一中院作出（2007）一中执字第1336号、（2010）一中执字第1326号执行裁定，确认同力公司持有的怀思堂全部投资及收益归新元公司所有。2014年7月4日，北京一中院向北京市延庆县工商行政管理局（以下简称延庆工商局）发出协助执行通知书，要求延庆工商局协助将同力公司持有的怀思堂全部投资及收益过户至新元公司名下。同力公司向北京一中院提出异议称：首先，新元公司不具备购买同力公司持有的怀思堂投资权益的主体资格，且拍卖公告中未公告竞买人须具备特殊主体资格。其次，北京一中院在拍卖同力公司持有的怀思堂全部投资及收益过程中，另案债权人杨培根与怀思堂合同纠纷一案在审理过程中，且该案争议标的为6000万元。北京一中院执行部门应当知晓怀思堂可能存在巨额债务，其在拍卖过程中未对此瑕疵予以公示和披露，亦属于重大瑕疵未公告的情形。   裁判原文节选： 执行裁定【北京一中院（2015）一中执异字第431号】依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款的规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 首先，本次拍卖的投资权益是依法对集体所有制企业投资所形成的权利和收益。而集体所有制企业是财产属于劳动群众集体所有、实行共同劳动、在分配方式上以按劳分配为主体的社会主义经济组织，且劳动群众集体所有的财产应当占主导地位，一般情况下应不低于51%，特殊情况经过原审批部门批准，可以适当降低。根据我国相关法律、法规的规定，集体所有制企业在国家法律、法规的规定范围内亦有权吸收职工和其他企业、事业单位、个人集资入股。本案中，怀思堂与同力公司均系集体所有制企业，基于同力公司企业性质的原因，其持有怀思堂的全部投资权益及收益不违反相关法律关于向集体所有制企业投资入股的限制性规定。新元公司系自然人投资的有限责任公司，相关法律、法规虽然允许其他企业向集体所有制企业投资入股，但在未经原审批部门批准的情形下，不应违反集体所有制企业中劳动群众集体所有的财产占主导地位的限制性规定，故新元公司不具备法律、行政法规规定的购买同力公司持有的怀思堂全部投资权益及收益的主体资格。 其次，拍卖过程中应按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告。公告是否符合规定应当从公告的时间、形式、范围及内容等方面予以审查。其中，公告的内容是否符合法律、司法解释的规定，应当从公告是否对拍卖标的物存在物理或权利上的瑕疵予以明示等方面审查。本案中，拍卖机构在拍卖同力公司持有的怀思堂投资权益及收益过程中未就同力公司和怀思堂的集体所有制企业性质及其他主体向集体所有制企业投资应遵守的法律、法规予以明示，故存在未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的情形。 综上，北京一中院认为本案拍卖存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第（二）、（四）项规定的情形，该拍卖行为违法，应予纠正。同力公司所提异议成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定撤销(2007)一中执字第1336号、(2010)一中执字第1326号执行裁定；撤销北京一中院对同力公司持有的怀思堂全部投资及收益的拍卖。     复议裁定【北京高院（2015）高执复字第75号】买受人不具备法律规定的竞买资格，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的，人民法院应予支持。 根据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第四条之规定，城镇集体所有制企业是财产属于劳动群众集体所有、实行共同劳动、在分配方式上以按劳分配为主体的社会主义经济组织。前款所称劳动群众集体所有，应当符合下列中任一项的规定，（一）本集体企业的劳动群众集体所有；（二）集体企业的联合经济组织范围内的劳动群众集体所有；（三）投资主体为两个或者两个以上的集体企业，其中前（一）、（二）项劳动群众集体所有的财产应当占主导地位。本项所称主导地位，是指劳动群众集体所有的财产占企业全部财产的比例，一般情况下应不低于51%，特殊情况经过原审批部门批准，可以适当降低。本案中，执行法院拍卖的是同力公司持有的怀思堂的全部投资权益，同力公司与怀思堂均系集体所有制企业。竞买人新元公司作为自然人投资的有限责任公司，相关法律、行政法规虽然允许其向集体所有制企业投资入股，但在未经原审批部门批准的情形下，不应违反集体所有制企业中劳动群众集体所有的财产占主导地位的限制性规定。因此，新元公司不具备法律、行政法规规定的购买同力公司持有的怀思堂全部投资权益的主体资格。 司法拍卖应当按照法律、司法解释的规定进行公告。对于拍卖公告，执行法院应当从公告的时间、形式、范围及内容等方面进行审查。其中，公告的内容是否符合法律、司法解释的规定，应当从公告是否对拍卖标的物的瑕疵予以明示等方面进行审查。本案中，拍卖机构在拍卖同力公司持有的怀思堂投资权益的过程中，未就同力公司的集体所有制企业性质以及其他主体向集体所有制企业怀思堂投资应遵守的法律、行政法规予以明示，属于未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物状况进行如实公告的情形。 综上，北京高院认为新元公司的复议请求无法律依据，不予支持。2015年10月12日，北京高院作出（2015）高执复字第75号执行裁定，驳回新元公司的复议申请，维持北京一中院（2015）一中执异字第431号执行裁定。 再审裁定【最高院（2016）最高法执监53号】本案争议的焦点问题有两个，一是新元公司是否具备购买怀思堂全部投资权益及收益的主体资格；二是本案是否存在未按照法律、司法解释规定对拍卖标的物进行公告的情形。 一、关于新元公司是否具备购买怀思堂全部投资权益及收益的主体资格问题 《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第四条规定“城镇集体所有制企业（以下简称集体企业）是财产属于劳动群众集体所有、实行共同劳动、在分配方式上以按劳分配为主体的社会主义经济组织。前款所称劳动群众集体所有，应当符合下列中任一项的规定：（一）本集体企业的劳动群众集体所有；（二）集体企业的联合经济组织范围内的劳动群众集体所有；（三）投资主体为两个或者两个以上的集体企业，其中前（一）、（二）项劳动群众集体所有的财产应当占主导地位。本项所称主导地位，是指劳动群众集体所有的财产占企业全部财产的比例，一般情况下应不低于51%，特殊情况经过原审批部门批准，可以适当降低。”根据上述规定，劳动群众集体所有的财产一般情况下应不低于企业全部财产的51%，特殊情况经过原审批部门批准，可以适当降低。本案中，同力公司、怀思堂均系集体所有制企业。同力公司经拍卖取得了怀思堂项目，并于1998年7月16日与八达岭实业公司签订了协议书。该协议书约定的转让内容包括，1.怀思堂所属国有土地使用权；2.地上各类建筑物及附属建筑的所有权；3.包括现存各类设施在内的全部固定资产等。北京一中院裁定将同力公司持有的怀思堂全部投资及收益归企业性质为自然人投资的有限责任公司的新元公司所有，违反了上述规定中关于集体所有制企业中劳动群众集体所有的财产占主导地位的限制性规定。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第二项关于买受人不具备法律规定的竞买资格的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的，人民法院应予支持的规定，北京一中院撤销拍卖并无不当。 二、关于本案是否存在未按照法律、司法解释规定对拍卖标的物进行公告的情形问题 司法拍卖应依照法律、司法解释的规定进行公告。北京一中院在委托中安太平拍卖公司拍卖同力公司持有的怀思堂的全部投资及收益的委托拍卖函中对需要说明的问题第（8）项存在瑕疵内容为空。2014年4月1日，中安太平拍卖公司发布的拍卖公告中明确拍卖标的详细信息可在“北京产权交易所网站”和“人民法院诉讼资产网”查阅。北京产权交易所诉讼资产网络交易平台的“同力公司对怀思堂的全部投资及收益”部分载明怀思堂的经济性质为集体所有制；北京法院网的中安太平拍卖公司招商公告中载明怀思堂的性质为集体所有制的特种殡葬服务业。本案拍卖公告中未对其他主体买受集体所有制企业应遵守的法律、法规予以明示，存在瑕疵。 综上，北京高院（2015）高执复字第75号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条之规定，裁定如下：驳回北京新元知识产权代理有限公司的申诉请求。 本裁定送达后即发生法律效力。     案例二：从化市温泉镇石海村信洞经济合作社与欧阳某斌确认合同无效纠纷案 案情简介：信洞经济社为筹集社文化室建设资金，决定将“集体粮仓及晒谷场”的土地（面积1.95亩）的使用权以及道路的土地（面积0.38亩）的使用权进行拍卖，明确竞投人的范围为该社社员及外出人员，并确定了招标时间和招投规则。 2010年6月17日下午，信洞经济社举行了竞拍会，参与竞拍的有4人，分别是：欧阳某斌、案外人欧阳某安、案外人邱某华、案外人邱耀培。但事实上欧阳某斌与欧阳某安是合伙竞投关系，邱某华与邱某明也是合伙竞投关系。在竞拍会上，当标的物被应价到每亩81000元时，邱耀培退出了竞拍。当应价到每亩82000元时，欧阳某安主动与邱某华、邱某明协商，提出其与欧阳某斌支付邱某华、邱某明4000元，邱某华、邱某明退出竞投。邱某华、邱某明同意了欧阳某安的要求。最后，欧阳某斌以每亩83000元竟得土地的使用权。 2010年8月12日信洞经济社与欧阳某斌签订了《集体粮仓及晒谷场的土地使用权转让合同》，约定信洞经济社将1.95亩的土地使用权及0.38亩的道路使用权转让给欧阳某斌，使用年限70年（从2010年8月12日至2083年8月12日），总价款188781.04元。合同签订后，欧阳某斌支付了164976.49元给信洞经济社。 信洞经济社于2013年5月27日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、确认2010年8月12日信洞经济社与欧阳某斌签订的《集体粮仓及晒谷场的土地使用权转让合同》无效；二、本案诉讼费由欧阳某斌承担。   裁判原文节选 一审【案号：从化市人民法院（2013）穗从法房初字第268号】民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，必须遵守法律和行政法规。信洞经济社为筹集社文化室建设资金，以公开竞投的形式流转集体土地使用权，参与竞投的竞买人应当遵循前述原则和遵守相关法律法规。欧阳某斌与欧阳某安表面上是独立的竞买人，但根据从化市温泉纪律检查委员会与欧阳某安、邱某明等人的谈话笔录等证据，可以证明双方实际是合伙竞买人，由此可见，欧阳某斌与欧阳某安为达到以较低价格中标的目的互相串通，同时，在竞投过程中，暗中支付邱某华、邱某明4000元，使其退出竞投，从而导致在没有竞争对手的情况下中标，其行为显然妨害了拍卖会的公平性和公正性，损害了信洞经济社社员集体的利益。根据《中华人民共和国拍卖法》第三十七条“竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通，损害他人利益”、第六十五条“违反本法第三十七条的规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依法承担赔偿责任”的规定，欧阳某斌竞买行为无效，双方根据无效竞投结果签订的《集体粮仓及晒谷场的土地使用权转让合同》没有合法依据，属于无效合同。为此，信洞经济社要求确认合同无效的请求理据充分，原审法院予以支持。至于，欧阳某斌认为信洞经济社提起本次诉讼是社长黄建深个人行为的主张没有依据，原审法院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国拍卖法》第三十七条、第六十五条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条的规定，原审法院于2013年10月18日作出判决：一、原告从化市温泉镇石海村信洞经济合作社与被告欧阳某斌于2010年8月12日签订的《集体粮仓及晒谷场的土地使用权转让合同》无效；二、原告从化市温泉镇石海村信洞经济合作社于本判决生效后10日内返还被告欧阳某斌164976.49元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本案受理费100元，由被告欧阳某斌负担。   二审【案号：广州市中级人民法院 （2014）穗中法民五终字第658号】本院认为，关于诉讼主体问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。因此，黄建深作为信洞经济社负责人，依法有权代表信洞经济社提起本案诉讼。至于提起本案诉讼是否经信洞经济社村民表决同意，不属本案审查范围。 关于信洞经济社与欧阳某斌签订的《集体粮仓及晒谷场的土地使用权转让合同》的效力，根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十一条规定，村民会议由本村十八周岁以上的村民组成。村民会议由村民委员会召集。有十分之一以上的村民或者三分之一以上的村民代表提议，应当召集村民会议。召集村民会议，应当提前十天通知村民；第二十五条规定，人数较多或者居住分散的村，可以设立村民代表会议，讨论决定村民会议授权的事项。村民代表会议由村民委员会成员和村民代表组成，村民代表应当占村民代表会议组成人员的五分之四以上，妇女村民代表应当占村民代表会议组成人员的三分之一以上。村民代表由村民按每五户至十五户推选一人，或者由各村民小组推选若干人。本案中，欧阳某斌所举证据未能证明信洞经济社曾依法召开村民会议或推选村民代表对信洞经济社与欧阳某斌签订《集体粮仓及晒谷场的土地使用权转让合同》进行表决，信洞经济社及从化市温泉镇石海村民委员会均否认信洞经济社曾组织社员对于该合同进行表决。而且，本院（2013）穗中法民五终字第95号民事裁定已确认欧阳某斌与案外人串标竞投涉案土地的事实，该行为违背了招投标规则，损害了信洞经济社社民的利益，欧阳某斌并非善意的受让人。因此，《集体粮仓及晒谷场的土地使用权转让合同》因违反法律强制性规定而为无效。 综上所述，欧阳某斌的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人欧阳某斌负担。 本判决为终审判决。     案例三：南通市安进食品有限公司与南通市工商行政管理局行政处罚案   案情简介：再审申请人南通市安进食品有限公司（以下简称安进公司）因诉被申请人南通市工商行政管理局（以下简称南通市工商局）工商行政处罚一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2015）通中行终字第00005号行政判决，向本院申请再审。安进公司申请再审称：1、安进公司原法定代表人周某某在涉案竞拍中的行为与安进公司无关,南通市工商局对安进公司作出行政处罚错误。2、南通市工商局作出通工商案字[2014]00388号《行政处罚决定书》（以下简称00388号《行政处罚决定》）认定事实不清，且未对其他违法行为人予以处罚错误。请求本院撤销原审判决并提起再审。   裁判原文节选 再审【案号： 江苏省高级人民法院（2016）苏行申107号】本院认为,2004年修正的《中华人民共和国拍卖法》（以下简称《拍卖法》）第三十二条规定，竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第五十八条的规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员以法人名义实施的民事活动承担民事责任。本案中，南通豪威拍卖有限公司（以下简称豪威公司）受如东县人民法院的委托对江苏东方明珠粮油实业有限公司拥有的涉案土地及地上建筑物、设施进行拍卖。安进公司系拍卖人豪威公司登记的竞买人、竞买保证金及拍卖成交价款的交款单位，并系豪威公司签署《拍卖成交确认书》中载明的买受人。安进公司的原法定代表人周某某以公司名义到拍卖场所实施的竞买行为应当认定为安进公司的行为，故安进公司主张涉案拍卖行为系周某某个人行为，与安进公司无关的主张缺乏事实根据和法律依据，依法不予支持。 《拍卖法》第三十七条规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通，损害他人利益。第六十五条规定，违反本法第三十七条的规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依法承担赔偿责任。由工商行政管理部门对参与恶意串通的竞买人处最高应价百分之十以上百分之三十以下的罚款。本案中，南通市工商局提供的对周某某及其他竞买人赵某某、王某、姚某、龚某等人的询问笔录、拍卖会现场竞价记录单、《拍卖成交确认书》、姚某等人提供的农业银行账户明细、周某某的农业银行个人结算业务书及卡卡转账单等证据材料可以证明，安进公司在参与涉案竞购拍卖标的过程中与其他竞买人恶意串通，以明显偏低的218万元成交价拍得标的物，扰乱正常拍卖秩序，并损害了他人合法权益。南通市工商局对安进公司作出的《行政处罚听证告知书》、《行政处罚决定审批表》、《集体通案表》等证据材料证明，其已依法组织听证，告知安进公司行政处罚的事实、理由和依据以及安进公司享有陈述、申辩等权利，且该案经过南通市工商局集体讨论决定。南通市工商局作出00388号《行政处罚决定》对安进公司处以45万元罚款，认定事实清楚，适用法律正确，行政程序基本合法。原审法院判决驳回安进公司的诉讼请求正确。 综上，安进公司对该案的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第七十四条的规定，裁定如下： 驳回南通市安进食品有限公司的再审申请。     郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 本公众号作者：张春光律师-上海专业房产律师 电话：18818260136 微信：chinazhang2014