房屋买卖合同约定的过户时间未到，法院可否判决过户？

前几天收到一份上海市浦东新区人民法院的胜诉判决【案号：（2017）沪0115民初27095号】，我代理的是卖房人，买房人在合同约定的过户时间未到的情况下以卖房人违约为由要求法院判决过户被法院驳回。房屋买卖合同约定的过户时间未到，法院可否判决过户，这涉及到如下法律问题：   一、与“预期违约”无关   《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”这是合同法关于预期违约的规定。如果卖房人在合同约定的履行期限届满之前，明示或者默示不履行过户和交房义务，则构成预期违约。但是，需要注意的是：   （1）根据《合同法》第九十四条的规定，卖房人预期违约所产生的法律后果是买房人享有了解除合同的权利，而非要求卖房人提前履行合同的权利。   （2）《合同法》第一百零七条【当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。】所规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”所针对的是合同约定的履行期限到了，但是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形，而非预期违约的情形。所谓违约，即违反合同约定，合同约定的履行期限到来之前义务人有权不履行义务（可以理解为附期限的义务），不属于违约行为。即便预期违约参照适用《合同法》第一百零七条关于违约责任的规定，那么，《合同法》第一百零七条关于违约责任的规定中的“继续履行”指的也是继续按照合同的约定履行，而非提前履行。   二、“提前履行”没有依据   提前履行合同就是变更合同，可以变更合同的情形分为协议变更和法定变更两种：   1、协议变更   《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”房屋买卖合同双方当事人协商一致也可以变更合同履行期限（如提前过户时间），这符合法律的规定。但是，房屋买卖双方一般不会协议变更过户时间，这一般表现为卖房人不同意。 2、法定变更 《合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……” 《合同法解释二》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即如果当事人在订立合同的时候意思表示不真实或者结果显失公平的，或者存在情势变更的情形的，当事人可以诉请变更合同，法院或者仲裁机构可以依法变更合同条款。   法定变更合同条款的情形除了上述的清新之外，还包括法院依法调整违约金（对违约金条款的变更）等情形。但是，法律并没有赋予法院提前合同履行期限的权力。   在此需要特别注意的是，买房人可能会提出愿意将房款全额支付，以换取法院判决提前履行，其理由是卖房人的合同目的可以得到实现，没有理由不同意提前履行。这种观点看似有道理，但是很难得到支持。首先，从法理上讲，期限利益也是卖房人的利益，提前履行就会侵犯卖房人的期限利益；而且这也侵犯了合同当事人的意思自治。其次，从法律上讲，并没有法律规定，一方当事人的主要合同目的能够实现，对方当事人就有权单方变更合同条款。       裁判规则【案号：上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初27095号】对二原告要求法院判令二被告履行房屋过户手续的诉求，因双方合同约定的过户时间未到，二原告提前主张该权利缺乏相应依据，故本院不予支持。