租赁的房屋无法办营业执照，谁担责？

案情简介 史某租赁尹某门市房一套，合同约定该房屋用于餐饮店，并约定了租金和付款期限等条款。合同签订后，承租人史某开始装修，遭到小区多名业主和物业公司的阻拦，说市政府有明确规定，小区的底商不可以经营餐饮店，会污染环境。史某随即向市政府有关部门进行咨询。市环保局告知，市政府确实有规定，说城镇建成区内按规划属于居民住宅的房屋不得改作或者租赁给他人用作能够产生噪声、振动、油烟、粉尘、异味的饮食、娱乐行业的经营活动用房。否则，办不了环评，也领不了营业执照。眼看经营无望，史某多次找到出租人尹某要求解除合同，返还合同款项，尹某拒绝。于是史某将尹某告上了法庭，要求解除双方签订的租赁合同，返还合同租金和押金并赔偿装修等费用。 法院审理 庭审中，出租人尹某抗辩称，市政府的规定太隐蔽，虽然颁布，但长期压在领导的办公桌底下，没有其他人知道，出租人根本不知道有此规定的存在。另外，如果合同要解除，承租人也有过错，承租人在租赁房屋前应当对相关的法律风险进行充分的考虑和咨询，不能在签合同前什么都不管，而等到出问题了，全把责任推到出租人身上。 人民法院经审理认为：双方签订的租赁合同合法有效，但由于合同目的已无法实现，应予以解除合同，虽然出租人尹某不了解市政府的规定，但是史某开办餐饮店的合同目的已经无法实现，出租人应付主要的责任，应对承租人装修费、开办费等经济损失负主要责任。因承租人实际占用了门市房，在签订租赁合同时，也应该了解相应的法律和法规的规定，也存在过错，故判决如下：解除史某和尹某签订的租赁合同，尹某应返还史某房屋租金和押金，并赔偿史某装修和开办费等损失。另外，因史某占用了尹某的门市房，其应向尹某支付相应的占用费用。 律师评析 根据《中华人民共和国合同法》第216条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，在租赁期间保证出租物符合合同约定的用途，属于出租人的义务，而不属于承租人。因此，因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人可依据《中华人民共和国合同法》第94条第（4）款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，向出租人主张解除租赁合同并要求出租人承担违约责任，但承租人违反合同约定用途使用房屋或者承租人在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外。本案中，史某与尹某签订租赁合同时，合同约定该房屋用于餐饮店，并约定了租金和付款期限等条款，由于市政府有明确规定城镇建成区内按规划属于居民住宅的房屋不得改作或者租赁给他人用作能够产生噪声、振动、油烟、粉尘、异味的饮食、娱乐行业的经营活动用房，致使史某无法办理营业执照，合同的目的无法实现，所以人民法院判决解除双方的租赁合同是正确的。关于租赁合同存续期间发生的租金等费用，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情考虑，本案中人民法院根据史某的过错，判决其向尹某支付占用费用就是酌情考虑了上面的因素。